Сопровождение сделок с недвижимостью (часть 1)

Транскрибация (расшифровка) записи передачи «Диктат закона»

Респондент: адвокат Санкт-Петербургской палаты адвокатов Марина Николаевна Белоненко.

Запись передачи «Диктат закона» на тему «Сопровождение сделок с недвижимостью (часть 1)» вышла в эфире радио Мария 23.12.2016 года.

      1. Титаренко Олеся - Диктат закона 025 Сопровождение сделок с недвижимостью 1

Суров закон, но это закон, и его необходимо исполнять, каким бы суровым он ни был. Именно поэтому я, Титаренко Олеся Валерьевна, хочу научить вас, взаимодействовать с государственным аппаратом власти. Надеюсь, что новые знания помогут вам эффективно общаться с чиновниками всех рангов.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Здравствуйте, дорогие радиослушатели. На волнах «Радио Мария» правовая тематическая передача «Диктат закона» и я, ее автор и ведущая Олеся Титаренко. Как часто вам приходилось покупать или продавать жилую недвижимость? Даже если это событие было раз в жизни, наверняка оно сопровождалось сильным волнением. Мошенничество при сделках с недвижимостью — явление распространенное. Это понятно, ведь на кону большие суммы. Перед каждым, кто собирается продать или купить жилое помещение, встает вопрос, как обезопасить себя, к кому обратиться за помощью, где найти грамотного специалиста. Эти и многие другие вопросы мы постараемся сегодня рассмотреть. А поможет нам в этом адвокат Белоненко Марина Николаевна. Здравствуйте, Марина Николаевна.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Здравствуйте! Здравствуйте, уважаемые радиослушатели!

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: В прошлый раз мы подробно разобрали сопровождение сделок с недвижимостью при покупке жилья в новостройке. Я вам обещала, что мы также подробно рассмотрим вопросы сопровождения сделок с имуществом на вторичном рынке недвижимости. Именно сегодня это и произойдет. В преддверии записи нашей передачи я поручила специальному корреспонденту «Радио Мария» Валерии Ивановой опросить людей на улице и выяснить, каким специалистам они доверяют в сопровождении сделок с недвижимостью. Давайте послушаем, что они ответили.

Корреспондент Валерия Иванова: Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.

Менеджер Полина: Здравствуйте! Меня зовут Полина, я работаю менеджером.

Корреспондент Валерия Иванова: Какому специалисту вы доверили сопровождение своей сделки с недвижимостью?

Менеджер Полина: Во-первых, в первую очередь я бы доверила юристу. Будет идеально, если это будет личный какой-нибудь юрист, адвокат, знакомый, адвокат семьи и так далее. Если нет, то просто обращаться к юристу, который занимается недвижимостью. Потому что, как мы знаем, тоже кучу историй про черных риэлторов. И не всегда нужно обращаться к риэлторам, которые сдерут с тебя еще три шкуры. Лучше просто к юристу, который разбирается в этом, который знает, как составляются договоры, в чем их особенность, как вообще их потом расторгнуть, если что нет так, чтобы избежать всех юридических коллизий. Нужно обращаться именно в правовую компанию.

Корреспондент Валерия Иванова: Спасибо большое.

Олеся: Меня зовут Олеся, добрый день.

Корреспондент Валерия Иванова: А какому специалисту вы бы доверили сопровождение сделки с недвижимостью?

Олеся: Вы знаете, трудно сказать. Скорее всего, я, наверно, обратилась бы в какое-то агентство, достаточно которое находится долго на рынке, да. Может быть, пообщалась бы со знакомыми, может быть, через них какие-то. В принципе, если хочешь что-то сделать хорошо, сделай сам.

Корреспондент Валерия Иванова: То есть, агента или, допустим, своего юриста вы бы не привлекали с сделке?

Олеся: Так как я все-таки физическое лицо, и своего юриста у меня нет, естественно, нужно было бы договариваться, заключать договор с каким-то специалистом. Как правило, это будет риэлтор, потому что юрист — а чем нам поможет здесь юрист, в общем-то.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Ну, вот, мы услышали разные мнения  людей о работе специалистов. Кто-то считает, что агенты не нужны при сопровождении  сделок с недвижимостью. Кто-то считает, что адвокат-юрист ничем помочь не может. Давайте с вами разбираться в этом первом насущном вопросе. Как вы считаете, в чем заключается разница между работой агента по недвижимости и адвоката при сопровождении сделки с недвижимостью?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Олеся Валерьевна, вы затронули актуальную и очень непростую тему, поскольку, с одной стороны, в обществе укоренилось мнение, что агент должен отвечать за чистоту проводимых им сделок и проверять историю недвижимости. С другой, агентскую деятельность только пытаются подчинить принимаемому отраслевому закону. Так, 6 октября 2016 года советом Государственном думы Федерального собрания России был рассмотрен законопроект о посреднической агентской деятельности на рынке сделок с недвижимостью. При этом законопроект предусматривает наличие у агента среднего или высшего профильного образования и необязательно юридического. На сегодняшний день, агент или риэлтор — это посредник, главная задача которого состоит в подборе недвижимости для покупателя или поиске покупателя для продавца недвижимости. Далее сопровождение сделки, и то, в очень ограниченном объеме до фактической передачи имущества и проведения взаиморасчетов. В большинстве своем агенты на сегодняшний день — это индивидуальные предприниматели, которые осуществляют свою деятельность в рамках какого-либо агентства недвижимости. Как правило, договоры, которые заключают агенты по недвижимости, включают в себя пункт правовой экспертизы правоустанавливающих документов и историю объекта. Однако это все происходит за дополнительную плату. Насколько я знаю, для юридической оценки агентства недвижимости привлекают как раз таки юристов, в том числе и адвокатов, чтобы оценить юридическую чистоту сделки. Из действующего законодательства и обычаев делового оборота не вытекает, что агент должен отвечать перед доверителем за юридическую чистоту сделки. Нет никаких требований к юридическому образованию агента. Ведь, собственно, сам термин «агент» — это действующий. По сути, это доверенное лицо, которое совершает определенные действия в рамках тех полномочий, которые ему делегировал доверитель. В то время как сам статус адвоката говорит о том, что этот специалист обязательно имеет высшее юридическое образование и опыт работы, выдержал квалификационный экзамен. Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 31 мая 2002 года «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» в Российской Федерации, оказывая юридическую помощь, адвокат в том числе дает консультации и справки по правовым вопросам как в устной, так и в письменной форме, составляет заявления, жалобы, ходатайства и другие документы правового характера, представляет интересы доверителя в различных органах и иных организациях. Адвокат также вправе оказывать иную юридическую помощь, не запрещенную федеральным законом. Таким образом при совершении сделки по отчуждению или приобретению недвижимости, разница между агентом по недвижимости и адвокатом заключается, на мой взгляд, в их функциональных обязанностях и том уровне правовых знаний, которыми они обладают. Агент имеет полное право в силу действующего законодательства при проведении сделок по отчуждению недвижимости не разбираться в юридических тонкостях. В то время как для адвоката правовая составляющая сделки представляет профессиональный интерес и обязанность. Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что адвокат может принять на себя функции агента и подобрать по заданию доверителя объект недвижимости для приобретения или найти покупателя на недвижимость доверителя, провести экспертизу правоустанавливающих документов, изучить юридическую историю квартиры и сопроводить сделку до полного взаиморасчета. А агент, при всем уважении к представителю этой профессии, никогда не сможет выступить при совершении подобных сделок в роли адвоката. Вот, собственно, принципиальное различие между адвокатом и риэлтором или агентом, на мой взгляд.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Опять-таки, мы видим из вашего ответа то, что вполне возможен такой тандем работы как агента и адвоката при распределении их обязанностей, когда агент подбирает недвижимость, а адвокат уже проверяет юридическую чистоту данной сделки и, соответственно, оказывает сопровождение.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Вы абсолютно правы. Дело в том, что использовать потенциал адвоката как агента, когда он будет подбирать, либо помогать продавать недвижимость своему доверителю, это значит, что выходить на адрес, это отвечать на звонки, расписывать эту недвижимость и так далее. Это, по сути дела, использовать адвоката как компьютер в качестве печатной машинки. Поэтому все-таки, наверно, адвокат должен выполнять свою работу, связанную чисто с правовой составляющей этой сделки, а риэлтор, конечно, должен зарабатывать свой хлеб теми знаниями, которые он приобрел, а именно —  брать недвижимость, ее рекламировать, либо, наоборот, искать подходящие объекты для покупателя.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Опять-таки, немаловажно то, что агенты у нас все-таки как купцы в Древней Руси. Когда выходят в адрес, уже смотрят на какие-то недочеты, указывают на них. И тем самым, опять-таки, может быть, снижают стоимость данной недвижимости. В свою очередь адвокат, наверно, если будет выходить в адрес, он немножко на другие вещи будет обращать внимание, например, на те, как «сделана» эта квартира или нет, можно ее приобретать или нельзя.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Безусловно, в основном адвокат будет обращать внимание на те документы, которые должны быть в этой сделке безупречными. То есть, правоустанавливающие документы, это история квартиры. Ну, я думаю, что мы об этом с вами поговорим дальше.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Марина Николаевна, понятно, что адвокаты — люди вольные. Под каждым видом услуг у каждого предполагается свой объем обязанностей. В мою услугу по сопровождению сделки с недвижимостью входит консультация доверителя, экспертизы правоустанавливающих документов. Если подбор квартиры производил агент по недвижимости, то работа с агентством недвижимости при внесении залога и подписания договора, сопровождение при передаче денег за квартиру, сопровождение при подписании договора купли-продажи недвижимости, если требуется составление договора в простой письменной форме, контроль над фактической передачей квартиры, куда входит составление акта приема-передачи и сопровождение при подписании. Мне кажется, что я перечислила полный перечень услуг, которые может оказать адвокат как юрист при сопровождении сделки с недвижимостью. Если адвокат совмещает функцию юриста и агента по недвижимости, то он, конечно же, может заниматься подбором квартиры, поиском нужного варианта и подачей документов на регистрацию. Давайте разберем ситуацию, где гражданин, не привлекая агентов по недвижимости, самостоятельно занялся поиском подходящего варианта жилья. Всем известно, что объявления о продаже недвижимости находятся в открытом доступе в сети Интернет и в печатных изданиях. Предположим ситуацию, гражданин накопил  денежные средства или договорился с банком об ипотеке. В Интернете выбирает себе квартиру. По каким объявлениям точно не стоит звонить?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Прежде всего, я хотела бы сказать, что предоставляемый вами спектр услуг по сопровождению сделки содержит практически полный объем правовой помощи, которая максимально защищает интересы доверителя. Что же касается объявлений, есть несколько объявлений, по которым бы я точно рекомендовала не звонить ни в коем случае. Первое, я не рекомендовала бы звонить по объявлениям, в которых указано «продажа через дарение«. Это два вида сделок, имеющих разную правовую природу, их сочетание является, по сути, оксюмороном. Поэтому продажа объекта недвижимости предусматривает заключение возмездной сделки, в то время как сделка по дарению должна быть безвозмездной. Такие объявления уже на стадии ознакомления с текстом должны исключаться из рассмотрения. В противном случае, если вы, дорогие радиослушатели, решите приобрести недвижимость по такой схеме, то вы должны понимать и  меру ответственности, что заранее идете на нарушение действующего законодательства, и ваша сделка еще на стадии заключения является притворной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Она является ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся  к ней правила. Что это значит для такого горе-покупателя «одаряемого»? Только одно — он может лишиться и недвижимости, и денег. Как правило, через подобные сделки пытаются провести отчуждение доли в квартире, в доме или иной недвижимости, когда имеются препятствия при получении отказа иных участников общей долевой собственности. Второй вид объявлений, по которым я бы тоже не рекомендовала звонить — это продажа доли в однокомнатной квартире, особенно если предполагают приобрести эту долю без присмотра. К сожалению, зачастую подобные сделки не таят в себе юридического дефекта. Однако надо понимать, что покупатель в данном случае не может просто взять ключи и войти в квартиру. Следовательно, он может обречь себя на длительное судебное разбирательство по определению порядка пользования, когда подобный порядок физически невозможно, практически невозможно установить. При этом будут причинены боль и страдания другому участнику или участникам долевой собственности, возможно, которые фактически проживают в этой квартире. Обычно подобные объявления появляются, когда либо наследники не договорились, либо родственники, либо бывшие супруги, таким образом решили получить свою финансовую часть за недвижимость. Я бы хотела сказать радиослушателям, чтобы они были очень осторожны и подходили взвешенно и рационально, ведь не все то, что дешевле здесь и сейчас, является в дальнейшем оправданным. Впрочем, с большой осторожностью стоит рассматривать приобретение любых долей в квартире без определения порядка пользования комнатами. Вновь напомню, особенно, когда в объявлении говорится, что продажа проводится без просмотра. Кстати, надо отметить, что с 1 января 2016 года были внесены существенные изменения в действующее законодательство, затронувшее нотариальное удостоверение сделок. В частности, был значительно расширен перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Действующая со 2 июня 2016 года императивная норма обязывает абсолютно все сделки с долями в квартире, доме или другой недвижимости, оформлять только у нотариуса. Законодатель вынужден был пойти на эти меры, поскольку участились случаи мошенничества и рейдерства на этом рынке. Нотариус в данном случае стоит на страже интересов собственников. Удостоверяя сделку, нотариус проверяет ее законность, и при обнаружении дефекта сделки, пресекает, возможно, злоупотребление со стороны участника или участников сделки. Вот, собственно, коротко по тем объявлениям, по которым стоит или не стоит звонить.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как многим известно, в объявлениях о продаже квартир указывает метраж, адрес, этаж, тип дома и санузел (совместный или нет). Какие данные необходимо выяснить при первом звонке собственнику для того, чтобы понять, стоит рассматривать этот вариант или нет?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Олеся Валерьевна, мы-то с вами прекрасно понимаем, что в объявлении могут быть указаны недостоверные данные. И, как правило, агент или собственник недвижимости по телефону может выдать желаемое за действительное. Например, если мы говорим о старом фонде, то, как правило, желающие продать, расхваливая положительные качества объекта, говорят, что дом прошел комплексный капитальный ремонт, вплоть до того, что установлены железобетонные перекрытия и тому подобное. Что, в принципе, может не соответствовать действительности. Я не хочу никого обидеть, но в этом случае нужно следователь пословице — доверяй, но проверяй. В наш век интернета собрать достоверную информацию об объекте можно в течение нескольких минут. Достаточно выйти на сайт некоммерческой организации Фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», где в строке «поиск дома» указать улицу и номер дома, и получить информацию о доме. Какая там будет содержаться информация, помимо того, что общие квадратные меры этого дома? Самое важное — это дата застройки и, если этот дом прошел капремонт, то там будет указано, что «прошел капремонт». А также какие-либо сведения о проводимых и планируемых видах работ. А если укажите номер квартиры, то можно получить и общий метраж квартиры, который сразу же высвечивается. Дополнительно можно на правительственном портале «Наш Санкт-Петербург» тоже в графе «поиск дома» (это в правой верхней строке) вбить адрес, и вы увидите, с какими проблемами обращались жители этого дома. Порой эта информация бывает очень полезна. Потому что, если вы уже серьезно решили рассматривать этот объект, вышли на один из тех сайтов, в основном, последний «Наш Санкт-Петербург», и увидели, что там жители регулярно обращаются по поводу, предположим, затопленных подвалов, каких-то мошек летающих или ненадлежащего содержания дома, причем вы это получите из первых рук, что называется, от жителей, и будете для себя решать, стоит ли дальше рассматривать этот вариант. Так что в итоге, если потенциального покупателя в целом заинтересовал конкретный объект и он готов серьезно рассмотреть этот вариант, то его стоит элементарно просто посмотреть. Дело в том, что никакая информация по телефону или с сайтов не заменит просмотр. Я сторонник того, чтобы покупатель, прежде чем сделать выбор, изучил рынок и сопоставил цены на предлагаемые объекты недвижимости не по рекламным таким объявлениям, а воочию. Поэтому я бы по телефону уточнила и ту информацию, которая дана в объявлении, и недостающую, в зависимости от наших потребностей к конкретному объекту. Это ведь может расположение окон по сторонам света, планировка квартир — одностороння гребенка или какая-то иная планировка, наличие лифта, в том числе грузового, состояние парадной, как долго объект в собственности, основания приобретения права собственности и так далее. Спектр задаваемых вопросов разнообразен и зависит от наших запросов и предъявляемых требований к приобретаемому объекту. Вот так.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Очень многие боятся покупатель недвижимость в собственности которая меньше трех лет. Как вы считаете, они правильно делают?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Знаете, Олеся Валерьевна, я, пожалуй, отвечу так — смотря что конкретно вызывает тревогу потенциального покупателя. С точки зрения юридической безопасности этот факт может несколько насторожить, но не более того. Все изменяется, и люди по каким-то причинам могут продавать недвижимость, даже едва ее приобретя. Важно здесь не только факт  периода нахождения недвижимости в собственности, сколько то, что порой продавцы, желая избежать возникновения обязанностей оплатить налог на доходы физических лиц, требуют в договоре занизить фактическую стоимость продаваемой недвижимости. Вот это уже, на мой взгляд, должно серьезно обеспокоить покупателя. Впрочем, с этого года по многим сделкам срок владения недвижимостью в целях освобождения от налогообложения зависит от основания приобретения права на него и может варьироваться от трех до пяти лет. Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости имущества составляет три года. Если право собственности получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом России, либо это право получено в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимости имущества составляет 5 лет. Кстати, законодатель постарался учесть и подобное незаконное занижение цены в договоре, поэтому в случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженный на понижающий коэффициент на 0,7. То в этом случае будет применяться как раз таки кадастровая стоимость, умноженная на этот понижающий коэффициент. Единственное, законодатель предусмотрел, если не установлена кадастровая стоимость, то в этом случае этот пункт не применяется. Надо сказать, что в целом ст. 217.1 Налогового кодекса применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Поэтому мы с вами, Олеся Валерьевна, еще несколько лет будет разъяснять радиослушателям, чем чревато занижение цены в договоре на отчуждение недвижимого имущества.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Я бы еще, наверно, добавила о том, что можно с осторожностью отнестись к тем объектам, которые продают и которые находятся в собственности менее трех лет, но получены по наследованию, потому что в этом-то случае необходимо обратиться как раз к юристу, адвокату, возможно, даже к частному детективу, чтобы пробить те данные, нет ли наследников, которые просто не вступили в наследство, но, возможно, являются фактическими наследниками. Здесь есть тоже определенные свои подводные камни, о которых необходимо знать нашим радиослушателям.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: В общем-то, да, но поскольку нотариат у нас бесспорный, то нотариус, выдавая свидетельство о праве на наследство, он как раз таки и выдает только на бесспорные доли. Поэтому если нотариусу известно, что кто-то фактически принял наследство, а согласно подзаконным актам, которые регулируют именно эту сферу деятельности, то там говорится, что, прежде всего, фактическое принятие наследства нотариусом определяется по состоянию формы 9, по сути дела, регистрационных данных.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Получается, если зарегистрирован человек, но он не пишет заявление о том, что он хочет вступить в наследство, то, конечно же, нотариус на него все равно выделит?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Да, если он относится к той очереди, которая призывается к наследству…

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: А если человек не зарегистрирован, то нотариус же розыском не занимается тех лиц, которые имею право вступить в наследство?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Нет, конечно.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: И даже этот человек, например, он может находиться в местах лишения свободы и не знать о том, что его мать умерла.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Это другой вопрос. Но когда мы говорим о фактическом принятии наследства, то там должно быть какое-то подтверждение того, что, действительно, кто-то из наследников, призываемых вот именно в этой очереди, он и принял фактически наследство. И нотариус, как правило, определяет это по форме 9. Поэтому в этом случае, если мы говорим о фактическом принятии наследства, то часть наследников, она, что называется, отсекается еще на стадии выдачи свидетельства.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: У нас же можно признать фактически вступившим в наследство через суд, если ты не зарегистрирован в форме 9.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Можно. А дело в том, что принять наследство ты можешь фактически принять наследство можешь в течение первых полугода. У нас ведь получается, либо заявительный порядок, когда ты заявляешь об этом, либо фактическое принятие наследства. Но нельзя сказать, что я фактически принял наследство, условно, через год, потому что я только узнал об этом. Здесь вот разные моменты принятия наследства. Поэтому фактическое принятие наследства оно возможно как раз таки на стадии вот этого полугодового периода.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО:  Я просто боюсь, что наши радиослушатели немножко сейчас запутаются. Вы говорите о том, что он должен, например, заселиться и жить, да, тем самым фактически принять?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Не обязательно.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Но подать-то заявление в суд он может и через год, и через три года, если он проживает, пользуется данным недвижимым имуществом.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Во-первых, можно в порядке особого производства установить юридический факт, а можно решать вопрос в исковом производстве. Все зависит от того, какие основания. Но мы говорим о том, что есть фактическое принятие наследства, которое нотариус сразу же вычленяет, если ты относишься именно к призываемой группе наследников и зарегистрирован по месту жительства наследодателя, то нотариус не будет выяснять, может быть, ты там вообще не проживаешь, может быть, ты не хочешь принимать наследство. Но раз ты уже, согласно регистрационным документам, пользуешься этим имуществом, то ты считаешься фактически принявшим наследство. Ведь на сегодняшний день очень интересная ситуация, кстати, с фактическим принятием наследства. Смотрите, если имеется, предположим, долевая собственность, предположим, мама и сын — это случай из жизни — умирает мама, сын по каким-то психологическим, может быть, еще каким-то своим мотивам не хочет вступать в наследство. Но нотариус наследникам другим, предположим, выдаст свидетельство о праве на наследство только на вот эту бесспорную долю, то есть, поделив долю матери между детьми. Потому что там нет родителей, там нет пережившего супруга, поэтому мы говорим о детях. А вот уже сами наследники должны идти в суд и доказывать свое право на оставшуюся долю. Потому что бывает такая ситуация — не захотел потенциальный наследник принимать это наследство, хотя с точки зрения действующего законодательства он считается фактически принявшим наследство. И не захотел писать отказ в пользу кого-то из наследников. Поэтому пришлось наследникам и этот вопрос решать в суде. Но то, что вы говорите — это, безусловно, очень важный момент. И когда вы приобретаете жилье, которое было приобретено по наследству, то нужно быть очень осторожными. Я, конечно, тут с Вами солидарна, что все-таки нужно привлекать в данном случае специалиста, который мог бы просчитать все риски. Например, я как юрист я не говорю, вы можете покупать или не можете покупать, я просто просчитываю возможные риски. Я говорю, что здесь возможно вот так и так… Действительно, вы правы, наследник может появиться не только из мест заключения, он может находиться в длительной командировке, у него могут не сложиться отношения, предположим, с наследодателем по той или иной причине. И, конечно, он может узнать через какое-то время. И поэтому восстановить вот этот срок, потому что Гражданское законодательство у нас предусматривает течение срока исковой давности не только с момента наступления события, что как-то было в основном у нас раньше в законодательстве — с момента наступления того или иного события, срок исковой давности и отсчитывался. А теперь законодательство в общем и целом переориентировано, и судебная практика нацелена на то, когда человек узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Есть ли какой-то максимальный срок? Например, 10-15 лет. Что через 15 лет точно суд не восстановит. Или все-таки нет такого понятия?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Законодательство предусматривает у нас вариации сроков, если мы говорим о среднем сроке, то есть, это три года срок исковой давности, но для отдельных сделок он предусматривает и год. Есть, наоборот, увеличенные сроки исковой давности. Действительно, есть такой пункт у нас в законодательстве, который предусматривает вроде как пресекательный 10-летний период. Но, тем не менее, обстоятельства дела могут быть абсолютно разные. Давайте элементарно рассмотрим: ребенок был условно обижен, прошло время, а ему было, скажем, 6 лет, прошло время, ему стало 18. Так вот, от какого периода считать его право на недвижимость нарушенным? Наверно, с момента совершеннолетия. Ну, и что, что прошло 12 лет, плюс еще там, предположим, два года. Поэтому здесь, когда суды восстанавливают сроки, то чем дальше от срока исковой давности, который предусмотрен для данного вида сделки, тем больше, наверно, доказательств нужно представить самой стороне, почему он раньше не мог реализовать свое право в установленные законодательством сроки исковой давности.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Если в объявлении указана ипотека, что это значит и какие есть особенности в проведении этой сделки? Чего следует опасаться?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Ипотечное жилье — это можно целую передачу посвятить самому ипотечному жилью, тем проблемам, которые возникли с ипотечным жильем и теми проблемами, которые, собственно, ожидают нового покупателя. Но, тем не менее, давайте рассмотрим такую ситуацию. Если бы все стороны договора действовали добросовестно, то подобные сделки не таили бы в себе особых рисков. Главное, чтобы кредитор был согласен на смену заемщика, либо на досрочное погашение долга. Во-первых, как правило, во всех ипотечных кредитных договорах имеется пункт, согласно которому собственник не может продать или подарить объект залога третьим лицам без согласия кредитной организации. Давайте разбираться, что побуждает заемщика продавать ипотечное жилье? Если рассматривать современные реалии, то можно сказать, что кризис на рынке недвижимости он всегда определяется, прежде всего, растущей ипотечной задолженностью, что мы сейчас с вами и наблюдаем. Обратился гражданин в банк с целью реструктуризировать долг — не получилось по какой-то причине, или сам гражданин понимает, что просто ему не потянуть это бремя. И тогда решается вопрос о продаже. И есть несколько возможных вариантов. Ну, наверно, менее привлекателен для гражданина, когда он через банк пытается это продать. Ни в коем случае здесь нельзя затягивать до того, когда возникнет уже просроченная задолженность и она будет как снежный ком нарастать, потому что это все может дойти до суда, и тогда уже по суду будет эта недвижимость реализовываться. Тогда, собственно, гражданин из своих денег еще меньше получит. Дальше мы смотрим с вами, если заемщик не имеет просроченной задолженности, имеет финансовый ресурс погашать кредит, предположим, просто изменились обстоятельства, то ситуация здесь достаточно прозрачная. Он регулярно оплачивает платежи, он выставляет объект недвижимости либо через агентство, скорее всего, на продажу ищет покупателя. Важно, чтобы у покупателя в данном случае, в идеале, была на руках полная стоимость объекта недвижимости, которая включает в себя, собственно, заемные денежные средства, то есть, это долг банку, и ту сумму, которую необходимо заплатить самому продавцу. Какие здесь различные схемы возможны? В принципе, все равно идет через договор задатка, где, по сути дела, привлекается банк. И первое, что должен сделать заемщик, конечно, обратиться в банке. Если мы имеет прозрачную сделку, тогда мы видим, что своевременно заемщик обратился в банк, получил разрешение в банке, например, на досрочное погашение задолженности. И дальше он ищет покупателя. Понятно, банку не очень нравится это. Но с другой стороны, если посмотреть, поскольку у нас на сегодняшний день аннуитетные платежи, то есть, когда в структуре платежа первая треть периода оплаты — это все-таки у нас в большинстве своем львиную долю в составе нашего платежа составляют проценты. То в этом случае зависит от того, на каком этапе продается эта недвижимость. Поэтому банк особо не переживает, если в первой трети он свои проценты взял с лихвой и даже больше. Но и так, что же дальше делать? И вот когда три составляющие: банк дает согласие на то, чтобы досрочно был погашен кредит; покупатель готов выплатить всю сумму за эту квартиру, а, как правило, эти квартиры торгуются с дисконтом, в зависимости от привлекательности объекта больше или меньше. И тогда непосредственно сам заемщик, который продавец, он получает какую-то сумму. Я бы посоветовала, прежде всего,  решить вопрос снятия с регистрационного учета всех, кто в этой квартире зарегистрирован — и совершеннолетних, и несовершеннолетних. Если мы говорим о залоговом жилье, то, прежде всего, помимо того, чтобы были сняты все с регистрационного учета, желательно чтобы квартира была полностью освобождена перед началом сделки. Почему, какие здесь есть риски? Ну, предположим, затягивание процесса. Проживание в этой квартире, когда уже деньги все, по сути дела, отдан покупателем и разложены, в зависимости от схемы, как правило, либо по ячейкам, либо по депозитам — что-то для банка, что-то для продавца, и дальше покупатель только ждет. Ждет, пока банк сделает все проводки, пока продавец выплатит этот долг, пока банк выдаст залоговую на квартиру, пока банк даст справку о погашении задолженности, пока это все отнесут в Росреестр, пока Росреестр, Федеральная регистрационная служба, снимет обременение. И только после этого заключается основной договор купли-продажи. Я все-таки желаю радиослушателям, если они столкнулись с этой проблемой, то нужно сам договор залога, вернее задатка оформлять через нотариуса, где предусмотреть и различные сроки, и дополнительным гарантом вам будет служить то, что в этой квартире никто не зарегистрирован, и квартира свободна. То есть, продавец ей пользоваться не будет. И поэтому у него тоже будет желание как можно быстрее сдать вам эту квартиру, чтобы вы уже оплачивали все необходимые платежи.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: То есть, резюмируем. Договариваемся с продавцом данной квартиры о том, чтобы все, кто проживает в ней, были сняты с регистрационного учета

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Это в обязательном порядке я бы рекомендовала.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: …перед заключением предварительного договора купли-продажи. И о том, чтобы квартира была свободная, то есть и от проживающих, и от мебели, и от вещей, которые там хранятся.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Абсолютно.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Только после этого уже можно заключать предварительный договор купли-продажи, потому что уже на этой стадии, получается, вы рискуете частью своих денег, которые отдаете в банк.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Да. Там заключается договор задатка. То есть, в этом договоре задатка прописывают все существенные условия: за какую сумму вы должны прибрести эту квартиру или приобретаете; какая сумма передается банку — это именно вся та долговая нагрузка, которая лежала на ипотечном заемщике первоначально; какая сумма будет потом передана непосредственно самому продавцу, но уже после всех регистрационных действий. И чтобы минимизировать риск того, что вы вроде как все платежи внесли и дальше еще полгода, а то и год ждете, когда где-то кто-то не пошел, своевременно не подал документы… Поэтому, конечно, чтобы квартира была еще и свободна.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: А договор задатка будут регистрироваться в Росреестре или нет?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Нет, договор задатка не предусматривает  сам переход права собственности. Это только, по сути дела, некий, как вы правильно сказали, мы условно назовем его «предварительный договор».

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: По сути, да, просто называется по-другому.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Называется по-другому. И поэтому я и призываю все-таки заключать тогда договоры задатка через нотариуса, где предусмотреть все сроки, вплоть до того, в какие сроки и банк должен непосредственно выдать все необходимые документы, в частности, залоговые.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: В договоре задатка будут участвовать два лица — продавец и покупатель — или еще и банк?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Я считаю, что все-таки трехсторонний договор должен быть, несмотря на то, что иногда банк самоустраняется. И считает, что он дал вам разрешение на досрочное погашение, а дальше вы решаете. Но, опять-таки, это кредитное учреждение само для себя решает, каким образом оно взаимодействует с этими сторонами. Обязательного условия нет, что это соглашение должно быть трехсторонним, если у продавца есть на руках разрешение на досрочное погашение, в данном случае банк свою волю уже выразил.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Банк-то свою волю выразил, но тогда как прописать обязательства банка о том, в какие сроки он должен привести тот же платеж, закрыть задолженность?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Во-первых, здесь нужно посмотреть внутренние документы банка, здесь нужно посмотреть сам договор кредитный. Вполне допускаю, что и там предусмотрено какое-либо положение, которое регулирует вот этот вопрос. Поэтому здесь нужно по совокупности смотреть тот объем документов, с которым приходит доверить, и уже исходить из этого. Сложнее гораздо, если не находится покупатель на эту недвижимость с полной суммой. Есть случаи, когда и объект привлекательный, и человек готов этот объект купить, но у него нет той суммы, хотя бы минимальной, а минимальной суммой здесь считается та сумма, которую нужно погасить в банке.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: А возможен перевод вот этой ипотеки на нового покупателя? Вот, к примеру, нет такой суммы.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Смена лиц в обязательстве вы имеете в виду?

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Да, а он хочет взять ипотеку. А зачем ему брать ипотеку, если квартира уже ипотечная и он просто готов эти обязательства нести за старого хозяина?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Опять-таки здесь входят аннуитетные платежи, которые предусматривают первые годы выплат в большинстве своем — это погашение процентов. И очень минимальное медленно растущее как раз погашение основного долга. Поэтому банку выгоднее, чтобы этот договор был своевременно погашен, а с новым заемщиком был заключен новый договор. Поэтому я считаю, что поскольку у нас гражданское законодательство строится на принципе «что не запрещено, то разрешено», в этом случае воля банка все-таки является определяющей. Если банк захочет, то я не вижу никаких проблем смены лиц в обязательстве — пожалуйста. Тем более если платежеспособный клиент, а у этого идет какой-то сбой, то, казалось бы, банку выгодно. Но за счет опять-таки вот той маржи, которая в первые годы собирается банком, то, конечно, банку выгоднее гораздо получить нового заемщика, чем произвести смену лиц в обязательстве.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Марина Николаевна, у нас есть еще одна запись, где на вопрос Валерии Ивановой о том, на что надо обращать внимание при покупке квартиры, отвечает Максим Ким, преподаватель. Давайте послушаем.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО:  Давайте.

Корреспондент Валерия Иванова: Здравствуйте, представьтесь, пожалуйста.

Максим КИМ, преподаватель.

Корреспондент Валерия Иванова: Как вы считаете, на что важно обращать внимание при совершении сделки с недвижимым имуществом?

Максим КИМ, преподаватель: Прежде всего, на чистоту квартиру с юридической точки зрения. То есть, все должно быть в правовом поле, чтобы все документы были проверены, чтобы не только агентство, с которым ты работаешь, проверяло, но в это дело должен быть подключен и нотариус, потому что всякие нюансы могут быть — не прописаны, или дети, или разведенные мужья, претенденты, чтобы квартира с точки зрения закона была чистой.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как видим, граждане понимают, что при сопровождении сделок с недвижимостью необходим тщательный правовой анализ. Подводя итог, давайте все же обозначим, экспертизу каких правоустанавливающих документов необходимо произвести в первую очередь, на что надо обратить внимание?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Первое — это, конечно, надо внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами. Иногда граждане путают, что такое правоустанавливающие документы. То есть, это те документы, которые послужили основанием для регистрации права. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизации, это пожизненное содержание с иждивением и тому подобное. Это может быть справка о выплате пая или свидетельство о праве на наследство. Это может быть акт ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию или вступившее в законную силу решение суда в отношении прав на недвижимости, ну, или утвержденное определением суда мировой соглашение. Вот это перечень именно правоустанавливающих документов, которые в первую очередь необходимо смотреть. Дальше, помимо правоустанавливающих документов, нужно внимательно знакомиться уже с другими документами, которые нам раскроют именно историю этой квартиры. И начнем изучать историю квартиры, на каком праве владел этим имуществом продавец, просим представить формы 7 и 9, а также архивную форму 9 по этому объекту. Но поскольку архивная справочка, вот эта форма 9, содержит сведения о зарегистрированных лицах в период владения этим имуществом конкретным собственником, просим дополнительно получить справки формы 12 — это справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан. Фома 12 дает полную картину о возможных правообладателях, поскольку она содержит сведения о зарегистрированных ранее лицах, которые были сняты с регистрации на основании решения или приговора суда или в связи с выбытием в учреждения социального обеспечивания, также снятые с регистрации несовершеннолетние граждане или снятые с регистрации граждане в связи с призывом на военную службу, а также снятые с регистрационного учета по доверенности. Вот в этой форме, если мы видим где-то положительные отметочки, то по каждому конкретному случаю нужно разбираться. Если мы говорим по несовершеннолетним, предположим, не так давно была такая сделка, мы получили форму, принесли мне форму 12, и там были указаны три ребеночка, это была коммунальная квартира. Сам собственник других долей, где были определены порядок пользования и совсем другие комнаты, он вообще никакого отношения к этим детям не имел. Но когда он выкупил и вторую комнату у бабушки этих внуков, они были там зарегистрированы. То, получается, в форме 12 по самому объекту были получены эти сведения. И таким образом там отмечены три несовершеннолетних ребенка. И, естественно, мы связались с теми, кто там обладал только правом пользования, потому что эта комната была приобретена, доли в этой квартире были приобретены бабушкой этих малышей задолго до их рождения. Поэтому никаких прав на собственность у этих детей не было, но вот право пользования — здесь надо было разбираться. И поэтому, когда мы связались с родителями, мы попросили, чтобы они нам представили договор социального найма, потому что они выехали, поскольку им было предоставлено жилое помещение по договору соцнайма. Мы получили формы 9 по новому месту жительства на этих детей, и таким образом мы проследили, что вероятность оспаривания по вот этим основаниям она минимальна. Других каких-либо таких ограничений для заключения сделки по этой квартире не было. Это вот как раз и есть правовая экспертиза, когда, изучив историю конкретной квартиры, мы посмотрели, что есть вот этот тонкий момент. Мы его отработали, собрали необходимые документы, и уже могли сказать нашему доверителю, что, в общем и целом, с этой точки зрения не стоит ждать беды, так скажем.  Ну, и что еще хотелось сказать, что лучше, если продавец или его представитель будет присутствовать, когда соответствующие органы выдают запрашиваемые вот эти формы. Все-таки нужно, дорогие радиослушатели, вам не полениться, потратить лучше время на это. К сожалению, в век цифровых технологий можно подготовить любой документ, а выяснится это может в процессе оспаривания сделки. Поэтому лучшим гарантом достоверности этих форм будет личное присутствие при их получении продавцом или его представителем. Обычно так и делают, и стараются, во всяком случае, получить архивную форму 9 и форму 12.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Для чего необходимо заказывать выписку из ЕГРП на квартиру?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Вот я тоже задумываюсь над этим — вот для чего же эта выписка нужна. Потому что по идее этот документ подтверждает только одно, что на момент его подготовки, этого документа, никаких обременений не установлено, и собственником является именно то лицо, у которого вы планируете купить этот объект. А теперь давайте подумаем, насколько актуальна информация в этой выписке, когда мы ее получаем по истечении уже нескольких дней после ее изготовления. Эта информация верна только на момент оформления этого документа, а регистрационные действия продолжаются. Следовательно, нет никакой гарантии, что нам эту выписку выдали чистую, а, предположим, в этот же день во второй половине, либо на следующий день были внесены какие-то изменения, потому что документы находились уже в Росреестре. Поэтому я лично за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью именно еще и потому, что нотариус в режиме онлайн получает всю необходимую для совершения сделки актуальную информацию. И заметьте, раньше, когда проводились сделки по отчуждению недвижимости, на руках у продавца оставались правоустанавливающие документы после того, когда прошли регистрационные действия. На сегодняшний день сделки, проводимые через  нотариуса, нотариус у себя оставляет правоустанавливающие документы. Это является дополнительной гарантией того, что завтра эта квартира не уйдет вновь куда-то. Поэтому выписка на сегодняшний день является хорошим доказательством того, что нет никаких обременений, и собственником является то самое лицо, которое отчуждает эту недвижимость, но только в режиме онлайн.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Я вот слышала еще такую теорию о том, что выписка из ЕГРП является одним из доказательств того, что вы являетесь добросовестным приобретателем, потому что считается о том, что, заказав эту выписку перед сделкой, вы вроде как удостоверились как раз таки в том, что там нет никаких обременений. И о том, что, действительно, вот этот собственник является собственником, там прописаны также правоустанавливающие документы.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Да, я согласна с вами. Если говорить с этих позиций, то да, выписку в любом случае нужно заказывать. Если вы заключаете сделку в простой письменной форме, то, безусловно, выписка будет являться дополнительным таким инструментом в случае доказывания вашей добросовестности. И опять-таки все те же формы — форма 7, форма 9, архивная форма 9, форма 12 — они как раз таки говорят, что вы действовали осторожно, разумно, вы являетесь добросовестным приобретателем, потому что вы как могли и что могли, вы проследили по чистоте этой сделки. И у вас ничего не вызвало никаких сомнений. Кстати, вот наша коллега адвокат Елена Пашина не так давно поделилась информацией о том, что, к сожалению, к ней пришла доверительница уже тогда, когда кредитное учреждение стало с нее взыскивать ипотечную задолженность. Но выяснилось, что эта доверительница в свое время как раз купила квартиру условно, которая была приобретена, сейчас не помню точно, за несколько месяцев до ее продажи за значительно низкую стоимость — за 240 тысяч. А она уже купила за два с лишним миллиона. И вот в этом вопросе добросовестности и как раз стояло, что она же видела документы, что 2-3 месяца, мы с вами говорим про сроки исковой давности, три года срок владения уже настораживает, а здесь всего 2-3 месяца. Причем приобретена эта квартира была за 240 тысяч условно, а продавал ее гражданин за 2,5 млн. Как он там будет с налоговыми органами разбираться — это уже другое дело. Но сам факт того, что сделка первоначально была признана недействительной и, соответственно, судья все-таки лишила ее права собственности на вот эту квартиру, которую она приобрела в ипотеку по вот этой сделке. Поэтому запасаться документами, которые подтверждают вашу добросовестность, безусловно, нужно, с этих позиций вы абсолютно правы.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Наша передача подошла к концу. К сожалению, мы не успеваем рассмотреть все необходимые вопросы. Поэтому в следующем эфире слушайте вторую часть этой передачи, из которой вы узнаете, как самостоятельно провести экспертизу документов, в чем опасность заключения сделки по доверенности, какие есть особенности при сопровождении сделки с комнатой в коммунальной квартире. Поговорим  о передаче денежных средств, коснемся темы налогообложения и приема-передачи квартиры. Напоминаю, сегодня с нами была адвокат Белоненко Марина Николаевна и я, автор и ведущая передачи, Олеся Титаренко.

Суров закон, но это закон, и его необходимо  исполнять. Всего доброго! До новых встреч!

© Олеся Титаренко

Все материалы данного сайта являются объектами авторского права. Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете) или любое иное использование информации и объектов без предварительного согласия правообладателя.

 

Мы в Google+

С уважением, Ваш адвокат, Титаренко Олеся Валерьевна.

Позвоните мне сейчас по телефону: +7 (921) 339-66-99,
мы встретимся, обсудим Вашу ситуацию и выработаем ИНДИВИДУАЛЬНУЮ СТРАТЕГИЮ юридической защиты.

Мы в Google+