Сопровождение сделок с недвижимостью (часть 2)

Транскрибация (расшифровка) записи передачи «Диктат закона»

Респондент: адвокат Санкт-Петербургской палаты адвокатов Марина Николаевна Белоненко.

Запись передачи «Диктат закона» на тему «Сопровождение сделок с недвижимостью (часть 1)» вышла в эфире радио Мария 30.12.2016 года.

      1. Титаренко Олеся - Диктат закона 026 Сопровождение сделок с недвижимостью 2

Суров закон, но это закон, и его необходимо исполнять, каким бы суровым он ни был. Именно поэтому я, Титаренко Олеся Валерьевна, хочу научить вас, взаимодействовать с государственным аппаратом власти. Надеюсь, что новые знания помогут вам эффективно общаться с чиновниками всех рангов.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Здравствуйте, дорогие радиослушатели. Рада приветствовать вас на «Радио Мария». С вами передача «Диктат закона» и я, ее автор и ведущая Олеся Титаренко. Сегодня вы услышите вторую часть передачи на тему «Сопровождение сделки с недвижимостью«. Напоминаю, моим гостем по данной теме является адвокат Марина Николаевна Белоненко. В первой части передачи мы разобрали, в чем отличие сопровождения сделки с недвижимостью, производящейся адвокатами и агентами, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры, в особенности покупки ипотечной квартиры. Как можно самостоятельно проверить паспорт собственника.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Ну, смотря что мы имеем в виду под понимаем «проверить». Например, на сайте Главного Управления по вопросам миграции МВД России можно самостоятельно провести проверку по списку недействительных российских паспортов, набрав серию и номер паспорта. Список недействительных, утраченных, похищенных или оформленных на утраченных, похищенных бланках паспортов граждан Российской Федерации также размещен на сайте Министерства внутренних дел Российской Федерации. Есть и другие интернет-сайты, на которых можно провести проверку паспортов граждан Российской Федерации, но я предпочитаю пользоваться ресурсом правоохранительных органов. Тем более что они проводят ежедневное обновление данных. Другой способ — это визуальный осмотр паспорта, его страниц, что также не исключает того, что вы сможете обратить внимание на то, что, предположим, вклейка какая-то кривая или еще что-то. Конечно, каждый из нас сталкивается с кредитными учреждениями, где сейчас на аппаратах проверяют ваши паспорта, там световые стоят датчики и прочее. У нас такого оборудования нет. И потом, нужно понимать, какова цель проверки этого паспорта? Ведь если даже вы в простой письменной форме заключаете, то проходите какой-то определенный этап, и вы паспорта предоставляете и в кредитные учреждения, где, например, вы бронируете сейфовую ячейку, либо, если вы обратились в кредитное учреждение более серьезное, то там ваши паспорта на этих аппаратах проверяют. Более того, если вы приходите в Росреестр, без этого шага у нас никак нельзя изменить правообладателя на недвижимость. То есть, в этом случае проверяют уже и там паспорта, делают ксерокопии. Поэтому какой объем проверки гражданин хочет провести.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Марина Николаевна, скажите, пожалуйста, есть ли необходимость проверять квитанции об оплате коммунальных услуг за предыдущий месяц?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Я считаю так, что особой необходимости нет. Но для собственного спокойствия и минимизации каких-либо волнений в будущем лучше провести. Поскольку каждый собственник несет бремя содержания своей собственности и обязан оплачивать потребляемые им и членами его семьи услуги, поэтому особой необходимости в этом нет. Однако для спокойствия, как я уже сказала, чтобы потом не тратить время на переписку, скажем, с ресурсоснабжающими организациями, с управляющими компаниями, я бы все-таки обратила внимание на отсутствие или наличие задолженности. Возьмем, например, электричество. Если вы правильно заполнили передаточные акты и там указали действительные показания счетчика, то при наличии задолженностей и каких-либо претензий со стороны поставщика, вы всегда сможете отстоять свое право, сообщив поставщику, что в данном случае вы не являетесь должником, поскольку вы приобрели квартиру тогда-то, показания были такие-то, в договоре передаточном акте указано, что прежний собственник не имеет задолженности, а в случае выявления таковой он обязан будет погасить ее за свой счет. И надо отдать должное, что многие ресурсоснабжающие организации как раз таки исходят из того, что новый собственник не обязан нести бремя содержания или расплачиваться по долгам предыдущего собственника. Но вот здесь я бы хотела радиослушателей предупредить по поводу телефонных каких-либо наших абонентских обязанностей. Здесь, скорее, даже больше к продавцу, потому что раньше у нас было как: если приходит уже квитанция на оплату, предположим, того же телефона, или мы просто сами идем и оплачиваем, вносим эту абонентскую плату. И с того момента, когда у нас новый договор заключен, все равно считалось, что мы обязаны оплатить и предыдущий период. А на сегодняшний день, как только новый абонент заключает новый договор, то прежний абонент остается на своем лицевом счете и там остается задолженность. И наша крупная компания, которая является поставщиком таких услуг на стационарные телефоны, она почему-то взяла такую практику — немножко подкопит эту задолженность, а после этого она направляет квитанции о задолженности в почтовые ящики. Я лично звонила по одному из таких вопросов в эту компанию, и мне сказали: «Это не ваши проблемы, это проблемы прежнего собственника». А потом что происходит? Потом они передают уже эти долги третьим лицам, которые моментально накручивают сразу свои услуги и предлагают добровольно погасить эту задолженность по прошествии, бывает, какого-то уже периода времени. Поэтому нужно очень осторожно и продавцам подходить к вопросам оформления этих документов.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Еще, наверно, можно просто попросить продавцов взять справочку об отсутствии задолженности.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО:  Да, я и сказала, что нужно, конечно, убедиться в наличии или отсутствии задолженности, потому что в договорах, как правило, все равно мы пишем о том, что содержание и ответственность по вот этим обязательствам лежат на том собственнике, в ведении которого находилось это имущество и кто этим пользовался.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Каким способом можно проверить дееспособность продавца?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: С определением дееспособности все очень сложно. Помните, в нотариально удостоверяемых договорах нотариус указывает: договор подписан сторонами в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гражданки такой-то или гражданину такому-то отчуждаемой квартиры проверено. Однако в случае оспаривания сделки в суде формулировка в части проверки дееспособности практически не применяется судами как доказательство дееспособности. Хотя, казалось бы, проверка дееспособности входит в прямую обязанность нотариуса. Дело в том, что в данном случае все исходит из презумпции добросовестности участников гражданского оборота. И если нет явных признаков неадекватности поведения, его такой девиантности, если в отношении лица не было принято судебного постановления о признании его недееспособным, либо ограниченно дееспособным, определить как, я бы сказал, ситуационную недееспособность, когда гражданин хотя и является дееспособным, но в момент ее совершения может находиться в таком состоянии, когда он не способен понимать значения своих действий и руководить ими, бывает чрезвычайно сложно. Главное, конечно, это вербальная составляющая общения. Если вы видите, что человек перескакивает с темы на тему, не понимает задаваемые ему вопросы или трактует происходящее в каком-то другом аспекте, то я бы посоветовала воздержаться от каких-либо сделок с этим субъектом, во всяком случае, в этот день. Потому что психика наша очень подвижна, какое-либо событие может нас выбить из колеи настолько, что мы не придаем значения вот тому действию, которое здесь и сейчас совершаем по отчуждению недвижимости. И поэтому вот эта ситуативность она очень важна. Поговорите, посмотрите. И лучше, конечно, все-таки откажитесь, если возникнет какое-либо у вас подозрение. Ну, если это будет нотариальная сделка, то, я думаю, что нотариус на такие проявления, внешние уже проявления какой-то неадекватности, обратит внимание.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Вы знаете, я тут недавно одной своей клиентке посоветовала, что когда мы будем сопровождать сделку с недвижимостью, чтобы она при подписании договора засняла на камеру телефона весь этот процесс и в дальнейшем вместе с правоустанавливающими документами на дисковом носителе хранила эту запись. Ведь как правильно вы заметили, не все недееспособные люди состоят на учете, не все проходят это лечение. Но опять-таки, действительно, они потом в дальнейшем могут пройти какую-то судебную экспертизу, доказать о том, что они невменяемы, и эту сделку оспорить. Поэтому этот совет поможет некоторым нашим радиослушателям, которые не захотят обращаться к адвокатам, к юристам, а просто, самостоятельно будут проводить сделку. Задайте пару вопросов и заснимите момент подписания договоров на видеокамеру, чтобы было видно, что человек не под дулом пистолета подписывает договор, что он адекватно отвечает на вопросы и ведет себя вменяемо, спокойно, соответствующе данной ситуации.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: В общем-то, да, но на сегодняшний день я знаю, что существует и такая практика, когда продавцов просят принести справку от психиатра о том, что он не состоит на учете и не имеет заболеваний. И чем более свежая эта справочка, тем она, конечно, более весома в плане доказательств. Но, опять-таки, не надо исключать какую-то ситуацию, которая могла выбить из колеи. Ну, а что касается записи, это, конечно, здорово, замечательно, но это же нужно делать не подпольно. Значит, нужно, во-первых, на записи должно быть указано само событие и дата проведения. И когда вы задаете вопросы, они же должны быть по существу самой сделки. Ведь здесь важно, что человек понимает, что, например, он дарит, либо он заключает договор купли-продажи, он понимает существенные пункты этого договора, то есть его, действительно, цель при подписании этого договора — продать эту недвижимость и получить те или иные денежные средства.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Марина Николаевна, одним из способов удостовериться, что квартира приобретается не у мошенников, а честных людей, это проверить судебную историю квартиры. Как можно это сделать? В каких источниках посмотреть, за что судились, почему, какие аргументы приводились в пользу того или иного лица?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Судебную историю на сегодняшний день можно, конечно, проверить, набрав фамилию, опять-таки, здесь нам поможет исключительно подсудность, потому что все споры о недвижимости они проходят именно в том суде, на территории которого и  находится недвижимость. Поэтому можно на сайте суда, например, вбить фамилию продавца и посмотреть, были ли какие-либо судебные тяжбы. Но, к сожалению, не всегда постановление суда выложено на сайте и мы не сможем узнать существо, и поэтому это может быть банальное какое-то взыскание задолженности и т.п. Но, во всяком случае, какую-то такую историю можно. Можно, конечно, обратиться письменно в отдел виз и вселения и регистрации граждан. Но, опять-таки, предоставят или не предоставят ту или иную информацию? Самому собственнику могут, конечно, предоставить. Но, мне кажется, всё, что необходимо нам знать, оно находится в тех правоустанавливающих документах, которые есть у продавца. Поэтому я желаю радиослушателям быть хранителями всех документов. Предположим, вы заключили договор купли-продажи, а там предъявлялся какой-то иной договор, постарайтесь выяснить, на каком основании получил право собственности этот продавец, постарайтесь снять копию, может быть, нотариально удостоверить эту копию того договора, на основании которого право собственности перешло к вашему продавцу вот этой недвижимости, которую вы приобретаете. То есть, у меня на сегодняшний день такая информация.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Если продавец действует по доверенности, как можно проверить его полномочия. И мне бы хотелось еще, чтобы вы рассказали, в чем заключается опасность проведения сделок через представителей по доверенности.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Самое первое, я считаю, что это наиболее рискованные сделки, когда мы приобретаем недвижимость по доверенности. Безусловно, институт доверительства у нас достаточно развит. И опять-таки мобильность наших граждан или проживание за границей позволяет оформить доверенность и по доверенности поручить кому-то, чтобы была проведена та или иная сделка. Вопрос здесь несколько в ином. Если доверенность оформлена надлежащим образом, если по этой доверенности вы провели сделку, вы зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, вы получили все документы и, в том числе, на сегодняшний день выписку из Росреестра о том, что вы являетесь собственником данного имущества, которое вы приобрели. Казалось бы, все очень красиво. И, собственно, неважно, продавец ли сам присутствовал, либо его доверенное лицо. Но опасность здесь заключается в том, что доверенность может быть отозвана. И вот фактически механизм, когда доверенность отозвана и когда исполнена эта сделка, то есть, по сути дела, вы купили, предположим, недвижимость, а доверенность  накануне была отозвана, а вы приобрели эту недвижимость, то есть, вы приобрели недвижимость у неправомочного лица на распоряжение этой недвижимостью. И таким образом собственник может у вас истребовать имущество из незаконного владения в дальнейшем со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если доверенность все-таки действующая, то в зависимости от того, какие там полномочия. Ну, как правило, на отчуждение недвижимости предоставляется полный спектр полномочий — это и на получение справок, на проведение сделки, на представление в Росреестре и на получение денежных средств. Вот когда еще и на получение денежных средств, вот здесь всегда я очень аккуратно подхожу к таким доверенностям. Я стараюсь связаться непосредственно с самим продавцом, максимально выяснить обстоятельства, почему он не может лично. Более того, практически в день сделки уточняю у нотариуса, если была сделана на территории Российской Федерации, не отозвана ли эта доверенность. То есть, таким способом собираю информацию, не надо забывать, что адвокаты могут направлять и адвокатские запросы. И таким образом мы можем информировать нотариуса, я так считаю, о том, что по такой-то доверенности, выданной тогда-то тому-то лицу конкретным нотариусом планируется совершить вот такую-то сделку. В случае наличия, предположим, информации об отзыве доверенности, либо изменений каких-либо в этой доверенности, просим информировать. Таким образом, опять-таки, мы защищаем наших доверителей на случай, если нам нужно будет каким-то образом уже потом представлять их интересы в дальнейшем и доказывать, что мы действовали максимально осмотрительно, потому что не провести сделку, предположим, госорган не может отказать, сказав: «Нет, я не буду по доверенности, а вот я так хочу,» – мы то же не можем. Институт доверенности никто не отменял. Следовательно, сделка эта законна? Законна. И значит здесь есть именно вот этот дефект. Полномочия — понятно, там и Росреестр будет проверять, и мы сами должны внимательно посмотреть, какие полномочия. Мне больше нравятся доверенности, когда указано провести сделку, а денежные средства перечислить на такой-то счет. Когда я вижу точно, что это собственник, вот тогда у меня уже как-то на душе легче, потому что я понимаю, что денежные средства тогда не зависнут, если даже будет отозвана доверенность, мы сможем получить денежные средства, либо все-таки требовать тогда эту сделку узаконить, поскольку денежные средства гражданин — продавец, получил. Пожалуй, такая схема.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Какие есть особенности при сопровождении сделки с комнатой в коммунальной квартире?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Вот, кстати, абсолютно грамотно Вы задали вопрос — именно комната в коммунальной квартире. У нас на сегодняшний день есть несколько договоров, которые касаются именно комнат в коммунальной квартире. У нас есть правоустанавливающие документы, которые выдавались именно на комнату как отдельно обособленный объект. Это один вариант. Но в большинстве все-таки и правильнее, и грамотнее оформлять, и на сегодняшний день практически все договоры, за редким исключением таких анахронизмов, они заключаются именно на доли в квартире, и в пользование определяется та или иная комната. Вот если мы говорим о долевом участии, то в этом случае, прежде чем продать мы должны все-таки обратиться к другим участникам общедолевой собственности с предложением выкупить на ваших условиях. Иногда граждане путают: «Ну, вот нам не дают согласие и все, теперь мы не можем продать». Но это не так. Ведь есть несколько способов уведомить ваших сособственников о том, что вы собираетесь продать эту комнату или долю в этой квартире на таких-то условиях за такую-то сумму. Вот тогда вы должны понимать, если вы определили сумму — размер, то выше этой суммы вы можете продавать сколько угодно. Вот ниже этой суммы вы уже продавать не имеете права. Условно, вы продаете комнату, скажем, 10 метров, вернее, доли, порядок пользования — определена комната 10 метров, вы продаете вот эти доли за миллион. Что вы делаете в первую очередь? Если вы как-то с соседями не договорились, чтобы за ваш счет они подошли к нотариусу и написали отказ от преимущественного права покупки. Если они напишут просто отказ, то вы можете продавать любому и на любых условиях. Если они пишут отказ и указывают сумму, за которую вы предложили, например, за миллион, они пишут, что: «За миллион мы не согласны купить». То, следовательно, меньше миллиона вы уже продать не можете. Но если вдруг по какой-то причине у вас нет контакта с соседями, вы идете к нотариусу и через нотариуса их уведомляете, когда нотариус им направляет уже письма о том, что есть предложение о выкупе этой доли и существенные условия. Кстати, именно по вот такому же алгоритму нужно делать, если даже заключаются договоры пожизненного содержания с иждивением или какие-то рентные договоры, касающиеся недвижимости, когда они идут по правилам выкупа договора купли-продажи. Вот, кстати, это, опять-таки, когда мы говорим о выкупе доли без просмотра, вот эта одна из составляющих дефекта этой сделки, когда сделка может быть отменена соседями, а вы написали, что вы там, условно, продали за какую-то там стоимость, либо, наоборот, по дарению. А соседи, не будучи глупыми, слава Богу, в правовом просвещении, в том числе благодаря таким передачам как у Вас, они понимают, что если вы продаете, кто-то ходит и смотрит, они делают скриншоты с сайтов, можно обратиться к нотариусу, нотариально удостоверить. Да, это дорогое удовольствие, но в данном случае стоит все-таки защитить свое право. И если вы через нотариуса засвидетельствовали, что, действительно, такие объявления, где четко указано: продается такая-то комната, такие-то доли за такую-то стоимость, и оформление через дарение, особенно вот когда это все написано, то проходит какое-то время, соседи получают квитанцию и видят вместо Иванова там стоит Петров собственник, и вроде никого еще нет в квартире. Они сразу же обращаются в суд. И вот мы говорим как раз таки о признании притворности данной сделки по дарению, далее о переводе прав на себя и, по сути дела, они выкупают ее на более льготных для себя условиях. Потому что, как правило, дарение проходит, там еще на сегодняшний день не всегда указывается кадастровая стоимость, а, может быть, указана ПИБовская очень незначительная стоимость. По этой стоимости и происходит перевод права собственности на другого участника общей долевой собственности. Вот такие вопросы.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Но если все же определен порядок пользования данной комнаты, он же определен на конкретное лицо. Переходит ли этот порядок права пользования на нового собственника?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Как правило, конечно, да. Дело в том, когда заключается договор, предположим, либо дарения, если мы говорим о законности сделки, ведь человек может подарить доли? Безусловно, может, и не обязательно ближайшим родственникам. Либо мы говорим о каком-либо ином возмездном договоре, то в данном случае в самом договоре указывается, что именно предметом продажи являются как раз таки доли в квартире — квадратные метры. Но дальше указывается обязательно, что в пользование передается конкретная комната, то есть, права предыдущего пользования конкретной комнаты переходят к новому пользователю.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО:  Указывается о том, что по решению такого-то суда?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Почему? Не обязательно. Если определяется порядок пользования по суду… Ну, предположим, была семья, была долевая собственность. Какие-то обстоятельства побудили семью разделить лицевые счета, как мы говорим. И таким образом, по сути дела, из отдельной квартиры сделать коммунальную. И тогда определяется порядок пользования по суду. Но в данном случае по суду — это как правоустанавливающий документ на пользование, на порядок пользования. Сама собственность она-то была уже у гражданина. А только порядок пользования. И в данном случае, когда он продает, то только в основании, не на каком праве он владел, а пользовался конкретной комнатой, может быть указано. Но иногда даже в договорах уже не пишут, что право пользования на данную комнату было закреплено вот таким-то решением суда. Просто определен порядок пользования.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Получается то, что когда заселяется новый собственник, то старые собственники могут начать оспаривать этот порядок пользования?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Нет-нет. Они могут начать оспаривать порядок пользования местами общего пользования.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Смотрите, например, собственник долей равных 9 кв.м. пользуется комнатой равной 12 кв.м. При продаже он показывает конкретную комнату. Остальные-то собственники тоже могут сказать: «А почему, у нас здесь есть 3 кв.м., нет, мы не согласны».

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Безусловно, не всегда идеальная доля соответствует той доли, которая передается в пользование. И в данном случае, скорее, не порядок пользования, а некую компенсацию другие собственники могут с этого, конечно, получить. Потому что, по сути, кто-то пользуется их имуществом. Предположим, если я позволяла Иванову пользоваться моей собственностью частично…

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО:  А Сидорову она не хочет…

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Я не хочу, да. И в этом случае, конечно, придется идти в суд. Но в данном случае, я думаю, что не сам порядок пользования, потому невозможно определить другое… Например, когда-то собственники договорились что в пользование на эту долю была выделена вот эта комната. Как правило, это комнаты, которые приватизировались, позже собственность перешла к другому лицу. И поэтому у них в пользование передавалась часть жилого помещения. Это не порядок пользования, это просто в пользование на эту долю передавалась конкретная комната.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как правило, в тот период доли были равны как раз таки метрам в комнате?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО:  Не всегда. Ну, например, комната 23,4 условно, да. В долях это 23/49, условно. Следовательно, у собственника, у которого в пользовании 23,4, вот эти 0,4 кв.м. — это лишние. Но тогда можно найти какой-то компенсационный механизм за счет мест общего пользования — где-то чуть меньше. Ну, и потом, вообще порядок пользования в местах общего пользования — это отдельный разговор очень сложный, потому что мне трудно представить, как выделить, предположим, пропорционально в туалете место, или вот ванная. Ведь ванной непосредственно, не самой комнатой, а прибором, пользуются все — как раковиной, плитой. Там не выделишь, условно, 3/5, 1/4. Это можно только говорить примерно и приблизительно. И вот эти суды ведутся, и если люди не находят компромисс, то, к сожалению, приходится эти вопросы по определению порядка пользования решать в суде. Но если собственники не согласны с тем, что кто-то пользуется чуть больше собственностью, какими-то квадратными метрами, то, конечно, можно идти в суд и просить какую-то компенсацию. Но это, если значительно. Если незначительно, это можно обыграть в местах общего пользования.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как выяснить, имеются ли незаконные перепланировки в квартире?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Да, это очень такой вопрос наболевший. Потому что незаконная перепланировка или переустановка — они могут таить в себе очень серьезные последствия. Потому что ряд перепланировок или переустановок можно узаконить и достаточно легко. А какие-то невозможно узаконить. И вот, в частности, в Москве одного из собственников помещений все-таки лишили по суду прав собственности, квартира будет продана с торгов только потому, что он не выполнял предписания Госжилинспекции и других надзорных органов на приведение квартиры в первоначальное состояние. Что же там произошло? А произошло следующее. Он за счет коридора, части жилой площади, сделал себе огромный санблок с джакузи и со всем прочим. А по действующему законодательству нельзя располагать мокрые места над жилыми помещениями кухнями. Поэтому это никогда не согласуют, если вы приобретаете квартиру подобную, то, безусловно, вам придется нести риски — либо пользоваться незаконно, либо, собственно, каким-то образом пытаться это привести в соответствии, по сути дела, провести дополнительные ремонтные работы в квартире. Есть, например, работы, которые возможно согласовать даже после перепланировки, а есть те работы, которые, собственно, граждане сделали, но они не являются нарушением. Как правило, очень спокойно смотрят на всевозможные антресоли, встраиваемые шкафчики, когда вы либо их построили, либо, наоборот, снесли эти шкафчики, потому что они функционально никому не мешают, даже если они есть на плане. А вот вы спрашиваете как определить? Прежде всего, нужно посмотреть технический план, либо кадастровый план, сейчас в Росреестре регистрируется, пожалуйста, можно и там. Собственник, продавец, получает эти документы и предоставляет. Иногда хитрят продавцы и говорят: «А зачем, сейчас ведь технический паспорт не нужен. И кадастровый паспорт не нужно предъявлять ни в Росреестр, никуда, если он там уже есть. То есть, это не является обязательным документом». Вот не поддавайтесь на такие уловки. Все-таки вы приобретаете недвижимости. Вы не покупаете буханку хлеба, которая вас не устроит и вы завтра, может быть, купите другую. А определенные потребительские свойства жилье должно иметь не только визуально или как-то вам нравится — вы пришли, все хорошо — а оно должно соответствовать тем документам, которые вам предъявлены. Поэтому требуйте технический паспорт и сверяйте. Спокойно относитесь к шкафчикам, спокойно относитесь к тому, что там вправо-влево, куда-то перенесена газовая плита, если не было серьезных подключений. К сантехническому оборудованию относитесь уже более придирчиво, потому что на это требуется разрешение. Если, не дай Бог, оборудованы какие-то дополнительные санблоки, опять-таки, это обязательно должно быть узаконено. На что нужно обратить внимание? Если незаконная перепланировка уже обнаружена, то в техническом паспорте вы увидите такой штампик о том, что проведена перепланировка таких-то помещений. И дальше будет указание на то, что документы не представлены. То есть, разрешительной документации нет. Это вас должно насторожить. Иногда просто берут и закрывают вот этот штампик, когда особенно сканируют, выставляют. А потом когда вы смотрите внимательно и просите оригиналы, потому что вы на оригинале сразу увидите вот этот штамп о несогласованной перепланировке, либо переустановке. К переустановке я бы более терпимо отнеслась, если уж очень хочется получить этот объект, а к перепланировке, конечно, это серьезно.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как правило, когда обнаруживается в продающей квартире неузаконенная перепланировка, покупатель может просить достаточно большой дисконт, что является очень соблазнительным, потому что, по сути, закон предполагает возможность узаконивая самовольной перепланировки в судебном порядке. Марина Николаевна, расскажите, какие виды перепланировок суд может признать законными?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: По сути дела, здесь достаточно большой спектр. Если внутри межквартирные перегородки, особенно в современных домах, которые являются очень довольно-таки такими простыми, может быть, даже непрочными, легко переставляемыми. И если вы несколько перенесли, то, в общем и целом, нужно смотреть по СНИПам, по всем строительным нормам и правилам, что можно, что нельзя. Поэтому здесь проще сказать, что нельзя. Вот нельзя, предположим, в газифицированных помещениях организовывать спальни. Если вы хотите произвести перепланировку, и газифицированное помещение хотите переоборудовать под какое-то пространство, не кухню, то в этом случае, помимо того, что вы перекрываете все эти вентили, но стояк у вас будет идти, потому что вряд ли есть такая техническая возможность вывести стояк из квартиры. Если стояк из квартиры даже вы выведите, вы все равно не можете организовать там, предположим, жилую комнату, она у вас будет числиться гардеробной, она у вас будет числиться кабинетом, например. Но жилой комнатой она у вас числиться не будет. Поэтому нужно здесь для себя понять, что вы конкретно хотите. И прежде чем проводить какие-то работы, конечно, нужно обратиться в проектную организацию, при этом нужно понимать, что если ваш дом еще и составляет какую-то архитектурную ценность, дом-памятник, то в этом случае разрешение нужно получать еще и у КГИОПа. И проектная организация не всякая может здесь в этой ситуации оказать вам услуги по составлению проекта, а только та, у которой есть лицензия на проведение реставрационных работ. То есть, здесь опять-таки нужно очень взвешенно подходить, если есть какая-то перепланировка, то нужно посмотреть и обратиться лучше к специалисту. Но то, что, сразу говорю вам, никто вам не разрешит, опять-таки, в газифицированном помещении организовывать жилую комнату. Вы можете, конечно, освободить эту кухню, но организовать там кабинет или что-то подобное. Никто не разрешит вам организовывать мокрые зоны над жилыми помещениями и кухней. Так что это серьезно.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Наверно, еще можно добавить, что нельзя ни в коем случае сносить несущие стены.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО:  Ну, несущие стены — это да. Не так давно был проект очень интересный у нас в Санкт-Петербурге, когда затрагивались именно несущие стены. Но тогда не то, что однозначно нельзя — по сути дела, конечно, можно, вопрос финансовых затрат. Если будет делать строительная специализированная организация, и она там заводит швеллера или еще что-то, каким-то образом укрепляет, если нагрузка, которая будет возникать на другие несущие стены, позволяет выдержать еще дополнительную нагрузку, если мы убираем несущую стену, здесь очень нужно взвешенно подходить. И поэтому, конечно, в большинстве своем все сразу говорят — нельзя сносить несущие стены. Но, по сути дела, «нельзя» — это как общее руководство. Но есть исключения.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Для того чтобы прибегнуть к этому исключению, что необходимо сделать?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Безусловно, первоначально выяснить — дом памятник или не памятник у вас? Если памятник — у нас один алгоритм, если не памятник  — у нас другой алгоритм. То есть, если не памятник у нас дом, то в этом случае мы избегаем с вами дорогостоящих каких-либо процедур, связанных с КГИОПом, когда он отправляет вас на историко-архитектурные экспертизы, изыскания, где нужно шурфы и так далее, то есть, состояние кладки рассматривать и прочее-прочее. Если  мы говорим, что у вас не дом памятник, то вы ищете ту проектную организацию, которая за определенную сумму готова составить вам проект. И проектная организация вам уже сразу скажет, что вот это невозможно, потому что составляется проект и там предусмотрен перечень нормативно-правовой базы, которую используют проектанты. И поэтому проект — это не то, что вы сказали: «Я хочу вот так, и пусть это будет так», — и вам сделали этот проект. Ни в коем случае. Поэтому проектная организация несет ответственность за тот проект, который она вам нарисовала во всех его подробностях. Кстати, затратная часть — это составление проекта. Потом вы можете обратиться в многофункциональный центр, и через многофункциональный центр передать проект в межведомственную комиссию. Там, естественно, сдается два проекта — оригинал и копия, написать заявление. Межведомственная комиссия рассматривает этот проект. И если межведомственная комиссия утверждает, вам дается разрешение на проведение работ. В дальнейшем, в соответствии с этим проектом, вы проводите вот эти работы. После того, когда вы провели эти работы, там необходимо еще понимать, что у вас должны быть дополнительные договоры, например, на вывоз мусора, и какие-то иные, на скрытые работы, если они у вас проводились. То есть, все зависит от объема работ, который необходимо провести. Когда вы это сделали, вы тем же порядком подаете в межведомственную комиссию, которая выходит на место и составляет акт ввода в эксплуатацию. После этого вы вызываете сотрудника проектно-инвентаризационного бюро, который проводит новые обмеры. Всё, и вы получаете уже итоговый документ, с которым вы идете в Росреестр. Можно, конечно, через кадастрового инженера всё это сделать. Но в любом случае от момента вашей задумки что-либо перепланировать в квартире до момента получения уже итогового результата, когда вы получите новый кадастровый план, новый технический план с внесенными изменениями. И поэтому в случае, если соседи сверху или снизу будут что-то делать, они и должны уже будут учитывать ваши перепланировки, когда получают поэтажные планы, потому что вы тоже должны будете, прежде чем заказывать проект, получить поэтажные планы. И там уже будут отражены вот эти все перепланировки. И более того, у вас будет стоять такой же штампик о том, что произведена перепланировка, но у вас будет являться основание акт ввода в эксплуатацию. Поэтому документы нужно все эти хранить, поскольку в МВК они хранятся, по-моему, 5 лет всего лишь.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Марина Николаевна, при сопровождении сделок с недвижимостью одной из задач адвоката является сопровождение клиента при передачи денег за квартиру. В Санкт-Петербурге очень распространена закладка денежных средств в банковскую ячейку. Расскажите, как это происходит на практике.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Вы знаете, в Санкт-Петербурге, действительно, люди пользуются ячейками не только банковскими, в основном сейфовым хранилищем как наиболее такой удобный и финансово менее затратный, чем аренда банковской ячейки. Потому что аренда банковской ячейки в крупных особенно банках — она мало того, что достаточно дорогое удовольствие, и она не позволяет вести такую процедуру, как эксперт-сейфинг, например, когда отслеживает по пакетам, кому что выдается. Но в любом случае нужно понимать, каким бы вы из этих вариантов не воспользовались — банковской ячейкой или сейфовой ячейкой — сами эти хранилища они не отвечают за содержимое ваших пакетов, они отвечают исключительно только за целостность ячейки. Что можно сказать, как это процедура происходит? Когда стороны договорились обо всех существенных условиях договора, они идут, будем рассматривать, предположим, сейфовое хранилище. Их у нас несколько на территории Санкт-Петербурга, они достаточно хорошо и грамотно устроены, а дальше все зависит от человеческого фактора. Поэтому если банки, а вы помните историю недавнюю, когда банковские ячейки были вскрыты, поэтому будем надеяться, что сейфовые хранилища наши, которые находятся в собственности индивидуального предпринимателя, все-таки будут работать и как-то облегчать процедуру передачи денежных средств. Итак, мы пришил в сейфовое хранилище, дальше мы должны для себя определить вместе с иными участниками этой сделки, каким образом мы будем проводить расчеты. Мы можем, например, все денежные средства заложить единовременно и потом только после проведения сделки уже сесть, пересчитать и разложить. Но, как правило, такой схемой не пользуются. Потому что через сейфовые ячейки пользуются в большинстве своем так называемые цепочки, когда от первичного покупателя или плательщика денежных средств доходит через третьи-пятые руки только до следующего получателя денежных средств. Все это раскладывается по пакетам. На что стоит обратить внимание: если вы берете эксперт-сейфинг, то, следовательно, вы передаете ответственность за выдачу конкретного пакета конкретному участнику этой сделки при наступлении определенных каких-либо событий. Возьмем, предположим, цепочку из трех лиц, где первоначальный покупатель закладывает всю сумму большой квартиры, по покупке за вот эту квартиру. Его денежные средства раскладываются по пакетам, часть которых получит, предположим, второй продавец своей недвижимости и, предположим, третий продавец. Ну, и агентские. Они раскладываются по разным конвертам. Конверты нумеруются. До закладки этих денежных средств конверты находятся непосредственно у того, кто является собственником этих денежных средств. Эксперт-сейфинг позволяет определить, что конверт №1, предположим, я как покупатель основной недвижимости, будет за мной до тех пор, пока право собственности на вот этот крупный объект не будет принадлежать мне и этот объект не будет мне передан. Только после этого мои конверты с денежными средствами будут переданы другим участникам. Это очень прозрачная схема. Можно через аккредитивы, но тоже достаточно дорогое удовольствие и, конечно, когда цепочки — здесь сложно. Но, на мой взгляд, на сегодняшний день самым безопасным способом расчетов является нотариальный депозит. Он очень выгоден тогда, когда сделка проводится нотариально. Но, как мы с вами знаем, перечень сделок, которые в обязательном порядке теперь должны удостоверяться у нотариуса, в том числе и долевое участие, вот в этом случае, заплатив 1,5 тысячи, вам гарантировано, что если вы продавец, то вы эти деньги получите, когда сделка состоится в полном объеме. Если вы покупатель, то ваши деньги опять-таки гарантированы, если вдруг сделка не состоится, эти денежные средства вернутся к вам. И более того, сейчас особенно то один банк лишают лицензии, то другой, или еще что-то, и денежные средства, находящиеся на счетах этого банка, попадают в конкурсную массу, то отдельным документом все-таки денежные средства, находящиеся на депозите нотариуса, выводятся из конкурсной массы. То есть, вы деньги не потеряете. Другое дело, что ваши денежные средства могут быть немножко по времени отдалены от того, чтобы вы их получили. Но деньги защищены хотя бы.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Во избежание налогообложения многие граждане занижают в договоре купли-продажи стоимость объекта. Это опасно делать? Кто и в чем в данном случае рискует?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: В данном случае, безусловно, рискует в первую очередь покупатель. Потому что заниженная стоимость в случае оспаривания сделки по тем или иным основаниям, а такая вероятность существует практически при любой сделки, мы говорим о вторичном рынке  недвижимости, то, естественно, при расторжении договора каждая сторона получает то, что она вкладывала. И если там указано, что вы заплатили миллион, а на самом деле вы заплатили 5 млн., то вы имеет право претендовать только на миллион. А всю остальную сумму, как правило, агенты говорят: ну, и что, мы прикрываем вас, мы заключаем дополнительно… или расписочку нам дает, например, продавец, что за неотделимые улучшения или еще за что-то. Вы поймите, когда в суде вы будете об этом говорить, то нужно понимать, что у другой стороны, а такие тоже есть судебные прецеденты, когда сторона просто говорит: ну, да, за неотделимые улучшения я получил эти денежные средства, но ведь эти неотделимые улучшения находились в пользовании и человек этим пользовался, поэтому я не считаю, что я ему должен условно те же 3 или 4 млн. «Поэтому я считаю, что мебель поменяли, мою антикварную выбросили, которую я оставлял. Поэтому я считаю, что я вообще ничего не должен». Следовательно, вы рискуете остаться без денег. Ведь вся проблема в том, что если мы говорим о добросовестности и говорим о том, что эта сделка не будет оспариваться, то, в принципе, ну, есть такой дефект, пошли на такую хитрость. Но ради чего должен покупатель идти на такую хитрость, мне непонятно. Продавец — понятно, он хочет уйти от налога. Но, слава Богу, сейчас изменения произошли, мы с вами ранее обсуждали. Поэтому, я думаю, что эта лазейка будет тоже прикрыта.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Как происходит получение налогового вычета?

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Это очень интересный вопрос, потому что иногда граждане говорят: «О, замечательно, я знаю, что я имею право на получение имущественного вычета на приобретение недвижимости», которая, кстати, предоставляется гражданину только один раз в жизни. И единственное, только сейчас такие послабления в законе, что по нескольким объектам недвижимости, пока не достигнет вот этой максимальной суммы. Но на сегодняшний день, в том числе радиослушатели, наверно, находятся в заблуждении. Им кажется, что если они купили недвижимость, то они могут предъявить куда-то документы, в тот же налоговый орган, и им тут же сразу выплатят. Условно, если сделка у них 4 млн., 2 млн. — имущественный вычет, значит 260 тысяч им налоговая должна тут же перечислить на карточку. Нет, дорогие мои. Имущественный налоговый вычет — это те денежные средства, которые вы должны перечислить были в бюджет в виде налога на доходы физических лиц. То есть, ваши 13%. И вот вы можете перечислять, и по истечении налогового периода, а он у нас с 1 января по 31 декабря значится, можете по истечении этого периода и за предыдущие три года, но с момента заключения сделки. И у нас есть некие особенности, которые связаны с получением имущественного вычета, это пенсионеры, которые могут получить не только, начиная с года, в котором они приобрели недвижимость, а чуть раньше. Но это отдельная история. А в большинстве своем налогоплательщики имеют право получить имущественный вычет, по сути дела, в двух возможных вариантах. Либо выплачивать вот этот НДФЛ, и по истечении налогового периода заполнять декларацию и получать этот имущественный вычет, обращаться в Налоговую, писать заявление о возврате излишне уплаченного налога. И таким образом его получить. Либо если у них одно постоянное место работы, с момента того, как они приобрели недвижимость, они могут обратиться в Налоговую, получить у них соответствующий документ, принести работодателю, передать в бухгалтерию. Работодатель будет начислять, как и налоговые агенты НДФЛ, но не перечислять в бюджет, а выплачивать сразу же вам дополнительной такой надбавочкой к заработной плате. То есть, можно и таким образом. Можно не получать год, два, три, но надо помнить, что вы можете получить имущественный вычет только за три предыдущих года. И, конечно, обидно тем, кто, опять-таки, занижал стоимость договора. В 2008 году, если мне не изменяет память, у нас был налоговый вычет меньше, с меньшей суммы. И задним числом уже были внесены изменений, и они распространились на весь этот налоговый период. И те, кто оформлял все сделки по фактической стоимости, естественно, они были очень рады, потому что они могли получить максимально возможный имущественный вычет. А те, которые занижали, а тогда на тот момент можно было получить имущественный вычет только по одной сделке один раз в жизни — это именно на приобретение, не надо путать с имущественным вычетом на продажу, который тоже, кстати, в рамках нашей беседы может быть рассмотрен.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Подписание договора и его регистрация в официальном органе еще не является завершенной сделкой с недвижимостью, так как есть еще один очень важный этап — это фактическая передача объекта недвижимости. Марина Николаевна, расскажите, как грамотно ее провести, на что необходимо обратить внимание. Мы уже частично коснулись в начале нашей передачи о том, что необходимо счетчики все проверить и, соответственно, взять справочку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. О каких-то еще особенностях расскажите.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: По сути дела, с февраля 1996 года одним из  обязательных документов является передаточный акт. То есть, акт приема-передачи недвижимости. Сделка считается завершенной не только тогда, когда прошли все регистрационные действия, а когда вы уже получили этот объект недвижимости. Когда вы заполняете этот акт, он, как правило, содержит в себе разные пункты. Многие агентства разрабатывают практически типовые вот эти акты. Но основное — опять-таки, с какой позиции смотреть. Если мы говорим с позиции продавца, то, конечно, лучше предусмотреть такие пункты как — в каком состоянии вы передаете, что нет никаких претензий к вам по техническому состоянию, что все санитарно-техническое оборудование и иное оборудование находится на своих местах в рабочем состоянии. Ну, и, конечно, что еще, что смена ключей должна быть обязательна, потому что кто-то этими ключами владел, кто-то показывал квартиру, ключи как-то передавали. То есть, вот это предупреждение тоже должно быть, потому что в истории есть такие случаи, когда квартира буквально после приобретения, едва только заехал новый собственник, она была вскрыта, вскрыта ключами, и непонятно кто. И вот тогда стали беспокоить и продавца. Поэтому такой пункт стали включать в договоры.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: То есть, в договоре прописать о том, что обязательно в течение стольких-то дней надо поменять замки.

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО:  Нет, в акте. Зачем мы будем обязывать покупателя, мы просто его извещаем о том, что непосредственно запорные устройства должны быть сменены, поскольку ответственность продавец не будет нести за несанкционированный проход в квартиру третьими лицами, и все. Это такой малозначительный пункт. А самое основное — это то, что вы получили объект, в каком он состоянии. Обязательно указать все показатели счетчиков. И вот как раз к вопросу, можно не проверять, потому что вы указали показатели, вот с этого момента вы и будете нести ответственность. Но лучше все-таки проверить. Что еще? После того, когда вы получили квартиру, ключи, передаточный акт, все документы на руки, если вы даже не регистрируйтесь в этой квартире, такие ситуации тоже возможны, в любом случае вам нужно явиться в управляющую компанию и предоставить пакет документов, чтобы окончательно по всем документам, по всем платежным квитанциям уже числились вы как собственник.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: Хорошо, спасибо, Марина Николаевна. Наша передача уже подошла к концу. Спасибо большое, что пришли к нам…

Адвокат Марина БЕЛОНЕНКО: Приглашайте.

Адвокат Олеся ТИТАРЕНКО: … и нашли время принять участие в нашей передаче. А я хочу напомнить радиослушателям, что купля-продажа недвижимости сопряжена с большими рисками. И для того, чтобы обезопасить себя в будущем, необходимо обращаться за помощью к специалистам. Наша уверенность в завтрашнем дне зависит от нашей гражданской ответственности. Каким бы суровым закон ни был, его необходимо чтить и исполнять.

С вами была автор и ведущая передачи «Диктат закона» Олеся Титаренко. Всего вам доброго, до новых встреч.

© Олеся Титаренко

Все материалы данного сайта являются объектами авторского права. Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете) или любое иное использование информации и объектов без предварительного согласия правообладателя.

 

Мы в Google+

С уважением, Ваш адвокат, Титаренко Олеся Валерьевна.

Позвоните мне сейчас по телефону: +7 (921) 339-66-99,
мы встретимся, обсудим Вашу ситуацию и выработаем ИНДИВИДУАЛЬНУЮ СТРАТЕГИЮ юридической защиты.

Мы в Google+