Защита интересов добросовестного приобретателя

Защита интересов добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое не знало и не могло знать, что оно приобрело имущество у лица, которое не вправе его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Имущество от добросовестного приобретателя возвращается собственнику лишь в двух случаях: если оно приобретено безвозмездно или если имущество было утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли.

Исключение составляют деньги и ценные бумаги — от добросовестного приобретателя они не могут быть истребованы (п.3 ст. 302 ГК).

Из вышеперечисленных норм законодательства видно, что не каждый добросовестный приобретатель защищен от потери вновь приобретенной собственности. Поэтому не стоит расслабляться и надеяться на разъяснения Конституционного суда, которое многие понимают как страховку от всех рисков.

Разъяснения Конституционного суда РФ гласят, что собственник не может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной в нарушении закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Но при этом Конституционный Суд РФ указывает, что при незаконной сделке необходимо применять не ту норму закона, которая предусматривает признание сделки недействительной, а «истребование имущества от добросовестного приобретателя». Поэтому, приобретатель в первую очередь должен доказать свою добросовестность. При оценке добросовестности приобретателя суд может принять во внимание условия совершения сделки и, в частности, указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если цена будет существенно ниже среднерыночной, это послужит одним из доказательств недобросовестности приобретателя.

Если ваша добросовестность доказана, то это еще не означает, что вы останетесь в спорной квартире. Бывший собственник вправе получить свое имущество назад, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или если он передал имущество другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Однако при истребовании имущества от добросовестного приобретателя последний имеет право на возмещение его затрат на имущество. Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества, в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не может превышать стоимости самого недвижимого имущества.

Также добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

фото: Анна Кривицкая

 

автор: Олеся Титаренко
14-08-2012

 

 

Мы в Google+

С уважением, Ваш адвокат, Титаренко Олеся Валерьевна.

Позвоните мне сейчас по телефону: +7 (921) 339-66-99,
мы встретимся, обсудим Вашу ситуацию и выработаем ИНДИВИДУАЛЬНУЮ СТРАТЕГИЮ юридической защиты.

Мы в Google+