Защита прав дольщиков

Защита прав дольщиков

В настоящее время долевое строительство жилья получило широкое распространение и является выгодным способом вложения денег и приобретения жилья. Однако, в настоящее время, очень много недобросовестных застройщиков, которые редко сдают новое жилье в срок, установленный в договоре, не всегда квартира соответствует качеству, обусловленному договором долевого строительства. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью.

Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора. В случае нарушения застройщиком условий договора дольщику не стоит забывать, что он имеет право на защиту своих прав и законных интересов.

До момента принятия и вступления в силу 1 апреля 2005 года Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») правоотношения сторон регулировались различными нормами гражданского законодательства и, очень часто выходило, что дольщик оставался, не защищен законом. Но и сейчас, когда указанный Закон действует уже более трех лет, продолжают действовать договоры, не попадающие в сферу его регулирования. Причина в том, действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 года (до момента вступления его в силу). Впервые ясность при разрешении того, каким образом рассматривать подобные дела, была внесена после принятия Верховным Судом РФ Обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года. В соответствии с ним, если установлено, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче квартиры в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести, либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей». Указанный Закон предоставляет гражданину серьезные гарантии защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору и широкие возможности по реализации этих прав.

Например, если строитель не успевает сдать новое жилье в срок, вы можете, в соответствии с законом, расторгнуть договор долевого строительства и вернуть потраченные деньги. Так же затягивание строительства является прямым основанием для расторжения договора. Срок передачи объекта в обязательном порядке должен быть указан в договоре, иначе, таковой считается незаключенным. Дольщику не стоит забывать, что он имеет право на законную неустойку в случае, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Еще одно основание для расторжения договора связано с качеством объекта долевого строительства. По общему правилу застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, то дольщик по своему выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно, если они обнаружены в пределах гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором…

Чем отличается договор долевого участия от предварительного договора купли-продажи

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» регулирует отношения застройщиков объектов недвижимости и покупателей — частных инвесторов. Такие договоры законны, подлежат государственной регистрации, по ним распространяются нормы о защите прав потребителей. Но, при этом есть и кое-какие минусы: по таким договорам более высокая стоимость квадратного метра, дефицит желаемых Объектов, нежелание Застройщика изменять редакцию договора и прочее. Предварительный договор купли-продажи в некоторых случаях расторгнуть легче, чем договор долевого участия, ведь он ни к чему не обязывает застройщика. Более того, уже по окончании строительства он вправе выбрать покупателя, заплатившего максимальную цену, а рынок жилья сегодня очень нестабилен. По стандартному предварительному договору купли-продажи после расторжения договора Вы будете иметь право лишь на внесенные Вами денежные средства.

Чем отличается договор долевого участия от договора инвестирования строительства

Договоры инвестирования в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности» подпадают под категорию договоров в сфере предпринимательской деятельности и, несмотря на то, что Вы приобретаете квартиру для личных нужд, Ваши права не подлежит защите в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» ни в части взыскания неустойки за несвоевременную передачу объекта недвижимости, ни за передачу Вам квартиры с серьезными недоделками и недостатками. Вы являетесь инвестором, то есть одним из лиц, осуществляющих финансирование застройщика, а этих лиц может быть сколько угодно. В то же время, при заключении договора долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным Законом № 214-ФЗ Застройщик обязан вести реестр участников долевого строительства с точным указанием квартир (в строительных осях), которые им по этим договорам должны быть переданы после окончания строительства. При этом данный Закон запрещает иным юридическим лицам, кроме Застройщика, которому непосредственно Правительством Санкт-Петербурга выделен земельный участок, заключать договора долевого строительства с гражданами. К этим фирмам относятся, например, юридические лица, работающие у застройщика по договорам подряда или поставляющие ему строительные материалы. В то же время, и подрядчики, и поставщики вправе заключать с гражданами договора инвестирования строительства, обязуясь предоставить им в дальнейшем объект инвестирования, который им самим по сути дела еще не принадлежит.

Следует помнить, что самостоятельное отстаивание своих нарушенных прав в спорах по долевой собственности и долевому строительству, достаточно сложно из-за того, что правильное толкование и понимание российских законов требует серьезных юридических знаний и опыта в ведении судебных дел. Немаловажное значение имеет и сама репутация подрядчиков и поставщиков на рынке строительства.

фото: Антон Фотомаров

 

автор: Олеся Титаренко
10-08-2012


 

Мы в Google+

С уважением, Ваш адвокат, Титаренко Олеся Валерьевна.

Позвоните мне сейчас по телефону: +7 (921) 339-66-99,
мы встретимся, обсудим Вашу ситуацию и выработаем ИНДИВИДУАЛЬНУЮ СТРАТЕГИЮ юридической защиты.

Мы в Google+